La batalla por la dación en pago
The battle for dación en pago
Como ya se ha explicado, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y el estallido de la crisis provocó que centenares de miles de fa- milias perdieran el trabajo y, con él, la capacidad de asumir el pago de la hipoteca. El proceso de ejecución hipotecaria se descubrió entonces como una trituradora, un agujero negro por el que se iban precipitando las familias, que se vieron obligadas a sobreendeudarse para acceder a un bien de primera necesidad y que no solo corren el riesgo de perder su casa, con el drama que esto comporta, sino que además quedan condenadas a la exclu- sión social y a una deuda creciente y de por vida.
As already explained, the bursting of the real-estate bubble and the outbreak of the crisis led hundreds of thousands of families to lose their jobs, and with them, the capacity to meet their mortgage payments. The mortgage foreclosure process thus became a force of destruction, a black hole which the families fell into, families who were forced to indebt themselves to access a basic need. It not only put them at risk of losing their home, with all the drama that this entails, but of being condemned to a life of social exclusion and a lifetime of accumulating debt.
La situación de desamparo que la legalidad vigente ocasiona para miles de familias llevó a las personas afectadas a reclamar la dación en pago como medida urgente y excepcional. Es decir, que la entrega de la propiedad de la vivienda fuera suficiente para saldar la deuda hipotecaria en los casos de la vivienda habitual y ante la imposibilidad de asumir el pago de la hipoteca por causas ajenas a la propia voluntad. En realidad, la dación en pago ya existe en la regulación hipotecaria actual; el problema es que es opcional, y hasta ahora las entidades financieras solo la han apli- cado cuando les ha convenido o cuando se ha visto forzadas por acciones de presión, como las impulsadas por la PAH.
The situation of neglect caused by current legislation led to thousands of families to claim dación en pago as an urgent and exceptional measure. That is to say, forfeiting the home was enough to pay off the mortgage debt, in cases of primary residence where it was impossible to keep up with the mortgage payment through no fault of the home owner.In reality, the dación en pago already exists in current mortgage legislation; the problem is that it is optional and, until now, financial institutions only applied it when it suited them or when they were forced to through lobbying, such as those driven by the PAH.
Se trata, pues, de una propuesta de mínimos. Una propuesta que permitiría a las familias empezar de cero; una segunda opor- tunidad que, formulada de una manera u otra, se aplica en todos los países de nuestro entorno. Una figura parecida a la que adoptan las empresas que se declaran en quiebra para liquidar sus deudas con los acreedores. Una medida que, impulsada por la PAH y formulada por el Observatorio DESC, se debatió por primera vez en el Congreso de los Diputados el pasado 16 de ju- nio de 2010 por iniciativa del grupo mixto (ICV-IU-ERC), y que desde entonces se encuentra bloqueada.
Dación en pago is, therefore, a minimum proposal. It is one that allows families to start from zero; a second chance that, in some way or another, has been implemented in neighboring countries. It is a measure similar to that adopted by companies that declare bankruptcy in order to settle debts with creditors; a measure that, driven by the PAH and drafted by the Observatorio DESC, was debated for the first time in the Congress of Deputies on June 16th of 2010, and has been blocked ever since.
Lógicamente las personas afectadas reclaman esta regulación con efectos retroactivos. Es decir, que la dación en pago que se apruebe no solo sirva para hipotecas posteriores a la modificación de la normativa, sino que también beneficie a todas las víc- timas actuales de la crisis. Y es que no podemos olvidar que si hoy existe todo este debate es precisamente por los miles de personas que ya han sufrido este procedimiento perverso.
Logically, those affected demand this regulation be retroactive, meaning that dación en pago would be approved not only for mortgages signed after the regulatory change, but for the benefit of all current victims of the crisis. We cannot forget that the reason this debate exists is precisely due to the thousands of people who have already suffered through this perverse process.
Un auténtico clamor popular
La voz organizada de los afectados consiguió elevar a clamor po- pular lo que en un principio sonaba como un grito en el desierto. Según distintas encuestas, la propuesta cuenta con la simpatía de más del 80 % de la población, ha sido asumida por el Movimiento 15-M y ha recogido la adhesión de multitud de entidades so- ciales, organizaciones sindicales, centenares de ayuntamientos, la Federación Española de Municipios y Provincias, Parlamentos autonómicos, asociaciones de jueces, colegios de abogados, de- fensores del pueblo, etcétera. Un apoyo que desgraciadamente no ha quedado reflejado en el Congreso de los Diputados, donde PP y PSOE se han mostrado de manera reiterada contrarios a su aplicación, bloqueando en diversas ocasiones la aprobación de la dación, negando de esta manera la voluntad incontestable de una inmensa mayoría, y profundizando así la crisis de representatividad que sufre nuestra democracia, ampliado la distancia que separa a los representantes de los representados.
True public outcry
The organized voice of those affected sought to transform into a popular outcry what was in the beginning like a scream in the desert. According to various surveys, the proposal counts among its sympathizers of more than 80% of the population, has been taken up by the 15-M Movement and has earned the adhesion of many social organizations, trade unions, hundreds of municipalities, the Spanish Federation of Municipalities and Provinces, regional parliaments, associations of judges, bar associations, public defenders, and so on. This is a support which unfortunately was not reflected in the Congress of Deputies, where the PP (Popular Party) and the PSOE (Socialist Party) have shown time and time again to be against its implementation, several times blocking the approval of dación en pago, ignoring the undeniable will of an immense majority, deepening the crisis of representation from which our democracy suffers and amplifying the distance which separates the representatives from the represented.
Algo tan elemental, tan de sentido común, tan de justicia social, ¿por qué no se aprueba?
Para abordar esta pregunta es necesario analizar la evolución del debate desde sus orígenes, un debate que ha estado estrechamente ligado a la irrupción en la arena política de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.
Why is something so fundamental, so common-sense, socially just. Why is it not implemented? To address this question, it is necessary to analyze the evolution of the debate from its very beginning, a debate that has been closely linked to the emergence in the political arena of the Platform for those Affected by Mortgage.
Durante mucho tiempo, el drama hipotecario al que se enfren- tan centenares de miles de familias no ha tenido en los medios de comunicación una resonancia proporcional a la dimensión de la problemática. Tampoco aparecía en la agenda de prioridades de las formaciones políticas con representación parlamentaria. Miles de familias vivían, silenciadas y en la más absoluta soledad, un drama que no trascendía a la opinión pública.
For a long time, the mortgage drama, faced by thousands of families, was not discussed in the media in proportion to the dimension of the problem. Neither did it appear on the agenda of priorities of political groups with parliamentary representation. Thousands of families lived in silence and in complete isolation, a drama which did not extend into public opinion.
A medida que la voz organizada de los afectados se ha ido abriendo paso en las tertulias y ha inundado de testimonios, propuestas y acciones los medios de comunicación, también ha ido recogiendo el apoyo popular, lo que ha obligado a las formacio- nes políticas a posicionarse públicamente. Así, a medida que se ha logrado derribar los muros de la incomunicación, los distintos argumentos sostenidos para rechazar la dación en pago se han ido desmontando.
To the extent to which the collective voice of those affected opened up discussion forums and inundated the media with testimonies, proposals, and actions, it is the gathering of popular support which forced political groups to position themselves publicly. As the walls of silence were demolished, so were the various arguments put forward to refuse dación en pago dismantled.
Mitos que han caído
Fallen Myths
Primero fue aquello de que el contrato hipotecario era un contrato entre privados y que el Estado no podía intervenir, hasta que el Estado intervino inyectando ingentes ayudas públicas para dotar de liquidez al sistema financiero sin exigir ninguna contrapartida.
The first to fall was the myth that the mortgage contract was between private entities, in which the State could not intervene. That is, until it did intervene, injecting massive public funds in order to provide liquidity to the financial system without requiring anything in return.
Después vino la cancioncilla de que era un contrato libre entre las partes y que los únicos responsables eran los hipotecados, dado que nadie les había encañonado con una pistola para que firmaran. Pero tratar de iguales a los desiguales y equiparar la necesidad de las familias de acceder a una vivienda por medio de una hipoteca con el lucrativo negocio de los créditos hipotecarios de unas entidades financieras provistas de un ejército de economistas, abogados y analistas a sueldo es un insulto a la inteligencia. Además, en ningún lugar del contrato hipotecario se especificaba la posibilidad de que el banco se adjudicara el inmueble por el 50 % del valor de tasación, dejando al expropietario con una deuda impagable para el resto de su vida. De hecho, eran las entidades financieras las que unilateralmente fijaban las condiciones de unos contratos de adhesión que no permitían ningún margen para la negociación. A día de hoy, a pesar de que se ha constatado que estos contratos incluían infinidad de irregularidades y se ha comprobado que las tasaciones de los inmuebles estaban hinchadas, ninguna Administración está exigiendo responsabilidades a las entidades.
Then came the little ditty that it was a contract freely agreed upon by both parties and that the only ones responsible were those with the mortgage, that nobody had held them at gunpoint forcing them to sign. It is an insult to one's intelligence, however, to treat unequals as equals and equate a family's need to acquire a home via a mortgage with the lucrative mortgage credit business of financial institutions with an army of economists, lawyers and analysts at their disposal. Furthermore, nowhere in the mortgage contract did it specify the possibility that the bank would adjust the property to 50% of its appraisal value, leaving the former owner with an unpayable debt for the rest of his life. Today, even though these contracts have been found to include numerous irregularities and inflated property appraisal values, no administration is demanding accountability from the institutions.
Posteriormente nuestros gobernantes se atrincheraron en un subterfugio jurídico, alegando que aplicar la medida con efectos retroactivos para aquellos contratos hipotecarios ya firmados era inaceptable en un Estado de Derecho, que generaba inseguridad jurídica y que era propio de una república bananera, ya que implicaba cambiar las reglas del juego a media partida. Pero la reforma laboral se encargó de echar por tierra esta excusa, al reba-ar de cuarenta a veinte días las indemnización por despido, con independencia de si los contratos laborales se habían firmado an- tes, durante o después de la reforma, es decir, cambiando las reglas del juego a media partida. Además, puestos a hablar de inseguridad, mejor hablar de aquella que han padecido centenares de miles de víctimas de la estafa hipotecaria, con contratos firmados bajo presión, con desinformación, llenos de cláusulas abusivas y regulados por medio de una ley injusta que blinda los intereses de la parte más fuerte del contrato. La retroactividad es perfecta- mente posible siempre que exista voluntad política. Pero de mo- mento las reformas y la retroactividad solo se están aplicando cuando benefician a los intereses de las grandes corporaciones. En cambio, cuando se proponen en defensa de los derechos humanos, saltan todas las alarmas, y los juristas y contertulios del Reino ponen toda su brillante argumentación al servicio de los poderes fácticos.
Later, our government dug themselves in a legal hole, alleging that to retroactively implement a measure for already-signed mortgage contracts was unacceptable by rule of law, which generated legal insecurity typical of a banana republic because it involved changing the rules mid-game. But labor reform took on the task of setting aside this excuse, lowering severance pay from forty to twenty days, regardless of whether they had signed labor contracts before, during or after the reform, in other words, changing the rules mid-game. Futhermore, if one uses jobs to speak of insecurity, better talk about the insecurity suffered by hundreds of thousands of victims of the mortgage scam, with contracts signed under pressure, disinformation, full of abusive clauses and regulated by an unjust law which shields the interests of the strongest part of the contract. Retroactivity is perfectly possible provided there is the political will. For the time being, politicians implement reforms and retroactivity only when they benefit the interests of large corporations. In turn, all alarm bells go off when they are proposed in the defense of human rights and jurors and debators of the Kingdom put forth their brilliant argumentation in the service of the powers that be.
Uno tras otro, los argumentos utilizados por el ejecutivo a la hora de rechazar la medida han sido desarmados. A día de hoy nadie pone en duda la injusticia de un ordenamiento jurídico que sobreprotege los intereses de las entidades financieras y hace re- caer todo el peso de la responsabilidad sobre la parte más vulnera- ble e indefensa del contrato. Aun así, el Gobierno se muestra receloso. En reiteradas ocasiones, la exministra de Economía Elena Salgado manifestó la imposibilidad de aprobar una medida que «pondría en riesgo la fortaleza del sector financiero, base de la recuperación y del crecimiento económico» en unos momentos en que los mercados internacionales tenían serias dudas acerca de la solvencia del sistema. Su razonamiento, similar al que se utiliza para explicar los recortes sociales y la reforma laboral, se puede re- producir de la siguiente manera: si se aprobara la medida, esta ocasionaría pérdidas a unas entidades financieras que pasan por una situación delicada y que se encuentran en el punto de mira de los mercados internacionales. Esto aumentaría el riesgo de una intervención pública y obligaría al Estado a emitir deuda para financiar el rescate de bancos y cajas, una factura que acabaríamos pagando todos los contribuyentes. Además, a pesar de que la deuda pública no alcanza el 70 % del PIB, los mercados penalizarían esta medida y la prima de riesgo, es decir, los intereses de la deuda soberana, se encarecerían ante la posibilidad de que el Estado español no pudiera hacer frente a sus compromisos.
One by one, the arguments made by the executive powers to reject the measure were disarmed. Today, no one doubts the injustice of a judicial order that privileges the interests of financial institutions and places most of the blame on the most vulnerable and defenseless holders of the contract. Even so, the government remains suspicious. On repeated occasions, the former Minister of Economy, Elena Salagado, claimed the inability to pass a bill that "would jeopardize the strength of the financial sector, base recovery and economic growth" in a time when international markets had serious doubts about the solvency of the system. Her reasoning, similar to what is used to explain social cuts and labor reform, can be summarized in the following way: if the measure were approved, it would cause losses to financial institutions undergoing a delicate situation and who currently find themselves in the spotlight of international markets. This would increase the risk of public intervention and would force the state to issue debt to finance the bailout of banks and savings banks, a bill that would end up costing all taxpayers. Furthermore, although the public debt does not reach 70% of the GDP, the markets would penalize this measure and the risk premium, ie, the interest on sovereign debt, which would become more expensive with the possibility that Spain could not meet its commitments.
Los defensores del statu quo claudican así ante el chantaje que ejercen los mercados especulativos. No es que no quieran aprobar la dación, sino que son los mercados los que obligan y no dejan margen de maniobra. Convierten, por tanto, en virtudes los peores defectos al encontrar su mejor coartada en la transferencia de la soberanía del pueblo en manos de los mercados.
The defenders of the status quo, in this way, gives themselves into the blackmail practiced by the speculative markets practice. It's not that they don't want to approve dación en pago, but that the markets force them not to do so and give them no space for maneuvering. They turn, therefore the worst defects of the system into virtues, finding their best alibi for transfering the sovereignty of the people into the hands of the markets.
Y no están solos. El discurso ha calado hondo, y durante los últimos meses las voces de reconocidos economistas se han sumado a las tesis esgrimidas por el Gobierno. Cautivos por el discurso hegemónico que se respira en las esferas de poder y que acusa a todo aquel que se aparte de la doctrina oficial de ser un irresponsable y de no atender al interés general ni a las razones de Estado, suscriben artículos para alertar de las consecuencias que comportaría aprobar una medida como la dación en pago.
They are not alone. In the last months, the discourse permeated even deeper, as renowned economists joined the thesis put forward by the government. Captives to the hegemonic discourse that permeates the fields of power, which accuses anyone who deviates from the official doctrine of being irresponsible and not serving public interest nor reasons of State, they write articles to warn of the consequences of implementing such a measure as dación en pago.
Pero ¿cuál sería el coste económico real que tendrían que soportar las entidades financieras?
O mejor dicho: ¿es realmente la deuda de las familias la que mantiene en jaque a bancos y cajas españoles? ¿Alguien se ha molestado en cuantificar las pérdidas que comportaría para el sistema financiero aprobar la dación en pago?
But what would be the real economic costs that financial institutions would have to bear? Or better said, is it really the debt of families that keeps Spanish banks and saving banks in check? Has anyone bothered to quantify the losses to the financial system if the dación en pago were to be approved?
Hagamos algunos cálculos:
Let's make some calculations:
El saldo vivo hipotecario de las familias, es decir, lo que deben las familias a los bancos en concepto de hipotecas, suma unos 650.000 millones de euros. Aunque la tasa oficial de morosidad hipotecaria, según los datos de las propias entidades financieras, es del 2,7 %, la real se estima en alrededor de un 5 %. Esto significa que, de los 650.000 millones de euros en deuda, unos 32.500 millones no se podrán devolver. Como consecuencia, los bancos se adjudicarán en subasta las viviendas que actúan como garantía de los créditos impagados.
The outstanding mortgage debt of families, that is, what the families owe the banks, totals 650.000 million euros. Although the official mortgage deliquency rate, according to data coming from financial institutions, is 2.7%, the actual figure is estimated at around 5%. This means that, of the 650,000 million euros of debt, around 32,500 million cannot be returned. As a result, banks will be awarded by auction houses that act as collateral for unpaid debts.
Mientras la morosidad de los préstamos con garantía hipotecaria pone en riesgo la liquidez de las entidades financieras, es la depreciación de los activos inmobiliarios, que actúan como garantía de estos préstamos y que se acumulan en los balances de bancos y cajas, lo que pone en riesgo su solvencia. Por tanto, si queremos conocer las pérdidas que ocasionaría la dación en pago tenemos que averiguar cuál es la depreciación de los activos que responden por los préstamos que no podrán retornarse.
While delinquencies on home equity loans threatens the liquidity of financial institutions, it is the depreciation of real-estate assets that, acting as guarantees of these loans and accumulate in the balance sheets of banks and savings banks, risks their solvency. As such, if we want to know what losses that dación en pago would bring about, we need to find out what is the depreciation of assets corresponding to loans that many not be returned.
La mayoría de los procesos de ejecución hipotecaria se inician sobre hipotecas firmadas durante los últimos años. Las hipotecas suscritas incluían hasta cinco años de carencia, durante los cuales solo se pagaban los intereses y no se amortizaba el capital. Esto significa que el principal de las hipotecas ejecutadas prácticamente no se ha amortizado desde la concesión del préstamo. Por otro lado, y según TINSA, el INE o el propio Banco de Es- paña, el precio de las viviendas desde que llegaron a su máximo histórico, en diciembre de 2007, se ha devaluado un 25 %. Por tanto, y dado que en la mayor parte de los casos el préstamo hi- potecario se concedía por el 100 % del valor del piso, una depreciación del 25 %, significa que de los 32.500 millones de euros de hipotecas impagadas, las viviendas que actúan como garantía valen hoy 24.375 millones de euros (no todas las ejecuciones hipotecarias se realizan sobre hipotecas firmadas en 2007; muchas proceden de antes, cuando los precios de los inmuebles todavía no habían tocado techo; por tanto, estamos haciendo una esti-mación de las pérdidas al alza). Así, la diferencia entre los 32.500 millones de euros morosos y los 24.375 que valen los activos adjudicados serán los 8.125 millones de pérdidas en concepto de devaluación de activos que tendrá que afrontar el sistema financiero.
The majority of foreclosure processes occurred with mortgages signed during the last few years. Underwritten mortgages included up to a five year grace period, during which only interest was paid and with no depreciation of capital. This means that the principal amount on the foreclosed homes had not gone down since the loan was granted. On the other hand, housing prices, according to TINSA (a multinational company for real estate valuation in Spain), the INE (The National Institute of Statistics), and the Bank of Spain, fell 25% from their historical peak in 2007. Given that, in the majority of the cases, mortgage loans were granted for 100% of the property value, a depreciation of 25% means that of the 32.5 million euros of unpaid mortgages, the houses that act as collateral are now worth 24,375 (not all foreclosures were carried out on mortgages signed in 2007; many date from before, when the price of property still had not reached its peak; as such we are making an estimation that rounds up the losses). Thus, the difference between the delinquent 32.5 million euros, and the 24.375 million euros that the adjusted assets are worth, would be the loss of 8.125 million euros in the form of asset depreciation that the financial system must cope with.
Es decir: si se aceptara la dación en pago, bancos y cajas perderían 8.125 millones de euros. Una cantidad que, sin ser menospreciable, representa un 52 % de los beneficios que obtuvieron durante el ejercicio 2009, casi la mitad de los resultados obtenidos en 2010, y mucho menos significativa si la comparamos con el total de ayudas que, en concepto de avales, compra de activos tóxicos e inyecciones de liquidez a tipos de interés subvenciona- do, han percibido estas mismas entidades.
This means that if the dación en pago were approved, banks and savings banks will lose 8.125 million euros. A quantity which, while not negligible, represents some 52% of the benefits they obtained during their fiscal operations in 2009, almost half of the results obtained in 2010, and much less significant if we compare it with the total aid, in the form of guarantees, the purchase of toxic assets and liquidity injections of subsidized interest rates, that these same institutions received.
En realidad, la preocupación de las entidades financieras no es tanto lo que perderían, sino lo que dejarán de ganar. Y es que no podemos obviar que las viviendas que ahora se adjudican a precio de saldo, a continuación ingresan en sus balances o directamente las ponen a la venta a precios muy superiores a los de adjudicación, hecho que, en palabras de David Harvey, constituye un claro ejemplo de acumulación por desposesión.
In reality, the fear of the financial institutions is not so much what they will lose, but what they will fail to gain. One cannot forget that houses are now awarded at bargain prices, then enter their balance balances or directly offered for sale at prices well above that which they were awarded, a fact that, in the words of David Harvey, is a clear example of accumulation by dispossession.
El lucrativo negocio de las ejecuciones hipotecarias: acumulación por desposesión. El caso de Lluís M.
The lucrative business of mortgage foreclosures: accumulation via dispossession. The case of Lluís M.
La pesadilla para la familia de Lluís M. empezó en 2008, cuando estalló la crisis y el taller mecánico donde trabajaba se vio obliga- do a cerrar. Lluís se quedó sin ingresos e imposibilitado para pa- gar la cuota de la hipoteca. Entonces, Caixa Tarragona, reconver- tida ahora en CatalunyaCaixa, decidió interponer una demanda de ejecución hipotecaria. La deuda de Lluís con la entidad era en aquel momento de 150.000 euros. El valor de la tasación que figuraba en el contrato hipotecario era de 200.000 euros. El piso salió a subasta, pero esta quedó desierta y, como sucede en más del 95 % de los casos, CatalunyaCaixa se adjudicó la vivienda al 50 % del valor de tasación, es decir, 100.000 euros. Aun así, esta caja le seguía reclamando 50.000 euros correspondientes a la diferencia entre la deuda inicial y el precio de adjudicación del piso, más otros 50.000 euros por intereses de demora y costas judiciales. Resultado: Lluís sería desahuciado y debería todavía 100.000 euros.
The nightmare for Lluís M.'s family began in 2008, when the crisis broke out and the mechanical workshop where he worked was forced to close. Lluís was left without a salary and unable to pay his mortgage bills. Caixa Tarragona, now renamed CatalunyaCaixa, decided then to file a foreclosure lawsuit. Lluís's debt with the bank, at the moment, amounted to 150,000 euros. The appraised value contained in the mortgage contract was 200,000 euros. The property went to auction, but failed to sell and, as in more than 95% of cases, CatalunyaCaixa was awarded the home at 50% of the appraised value, € 100,000. Even so, this savings banks still claimed 50,000 euros corresponding to the difference between the initial debt and the awarded price of the apartment, plus another 50,000 euros for default interest and court costs. The result: Lluís would be evicted and would still owe 100,000 euros.
Al mismo tiempo, CatalunyaCaixa puso el piso en venta me- diante el portal inmobiliario Idealista.com por valor de 175.000 euros. Si a este importe le sumamos los 100.000 euros que le si- gue reclamando a Lluís, la entidad acabará ingresando por la operación 275.000 euros. Si a esta cantidad le restamos los 150.000 euros que debía Lluís al principio del procedimiento, veremos que con esta ejecución CatalunyaCaixa obtendrá un be- neficio de 125.000 euros.
At the same time, CatalunyaCaixa put the property for sale through the real-estate portal Idealista.com at a value of 175,000 euros. If we add to this the amount of 100,000 euros which the bank would continue demanding from Lluís, the savings bank would end up earning 275,000 euros for the operation. If we subtract from this amount the 150,000 euros lent out to Lluís at the beginning of the procedure, then we see that CatalunyaCaixa ends up earning a profit of 125,000 euros.
El verdadero agujero negro del sistema financiero español
El total de la deuda española, tanto pública como privada, repre-senta el 350 % del PIB, una de las deudas más elevadas de las economías mundiales, por detrás del Reino Unido y de Japón. La deuda pública es relativamente baja, y no llega al 70 %. La deuda privada de las familias, equivalente al 82 % del PIB, a pe- sar del incremento experimentado durante los últimos años, solo está 25 puntos por encima de la media europea. Lo que es más preocupante, sin embargo, y lo que constituye la desviación más significativa en relación con otras economías, es la deuda contraída por empresas no financieras vinculadas al sector inmobiliario. El estallido de la burbuja inmobiliaria cogió a las empresas con una ratio de apalancamiento muy elevada y con un stock de viviendas de nueva construcción por colocar de 1,2 millones de pisos, multitud de promociones sin terminar y miles de metros cuadrados de suelo por construir que habían comprado a precios prohibitivos.
The Real Black Hole of the Spanish Financial System
The total amount of Spanish debt, both public and private, represents 350% of the GDP, one of the largest debts out of all the major world economies, after the UK and Japan. Public debt is relatively low, just below 70%. Private household debt, equivalent to 82% of the GDP, in spite of the increase during the last years, is only 25 points above the European average. What is more troubling, however, and what constitutes the most significant deviation in relation to other economies, is the debt by non-financial companies related to the real estate sector. The bursting of the housing bubble caught companies with very high leverage ratio and a stock of newly constructed homes by placing 1,2 million homes, many of them unfinished developments and thousands of square meters of land for building that they has purchased at prohibitive prices.
(translators note: I have had trouble with this sentence and am unsure whether this has been translated right!)
Por tanto, y a diferencia de lo que algunos pretenden hacernos creer, lo que pone en peligro la solvencia de los bancos y las cajas españoles no es tanto la deuda hipotecaria de las familias, como la sobreoferta de activos inmobiliarios que se acumulan en los balances procedentes de la quiebra de centenares de empresas del sector inmobiliario. Urbanizaciones fantasma, promociones sin terminar y solares por construir imposibles de colocar en el mercado que han sufrido una depreciación infinitamente superior que las viviendas de las familias y que representan una sangría insalvable para la banca.
Thus, unlike what some would have us believe, what endangers the solvency of Spanish banks and savings banks is not so much household mortgage debt, but the oversupply of real estate assets from the bankruptcy of hundreds of real estate companies that are accumulated in their balance sheets. Phantom developments, unfinished promotions, land plots for construction that are impossible to place on the market are all examples of real estate projects that suffered an infinitely higher depreciation than family homes and represent an insurmountable drain on the banks.
Distribución de la morosidad hipotecaria o el agujero negro de las entidades financieras
Distribution of mortgage delinquency, or the black hole of the financial institutions
Familias 29%
Families 29%
Empresas del
sector inmobiliario 71%
Businesses within the real estate sector 71%
En este sentido, más que los 650.000 millones de euros de deuda hipotecaria de las familias, lo que amenaza la solvencia de las entidades financieras, y el auténtico talón de Aquiles del sis- tema, son los 400.000 millones de euros que deben las inmobi- liarias, con una tasa de morosidad cercana al 20 %, una cifra cercana a los 80.000 millones de euros y con una depreciación de los activos mucho más pronunciada.
In this sense, more than the 650,000 millions of euros of mortgage debt by families, what threatens the solvency of financial institutions, and is the real Achilles' heel of the system, are the 400,000 million euros owed by the real estate, with a default rate close to 20%, a figure close to 80,000 million euros and with a much more pronounced depreciation of assets.
Esta proporción todavía podría acentuarse más si se tienen en cuenta los cerca de 65.000 millones de créditos calificados como de riesgo subestándar, es decir, créditos que aún están al corriente de pago pero que tienen un alto riesgo de impago por el sector al que se vinculan. Mayoritariamente, créditos inmobiliarios destinados a la compra de suelo.
This ratio could grow still more if we take into account the approximately 65,000 million of loans classified as substandard risk, in other words, credits that are still undergoing payment but that have a high risk of default in the sector to which they are linked. This includes, mainly, real estate loans intended for the purchase of land.
La banca empieza a inquietarse: buena señal
The bank begins to worry: a good sign
En marzo de 2011, la Asociación Española de Banca filtró a los medios de comunicación una carta dirigida a la exministra Elena Salgado, en la que advertía de las consecuencias que comportaría regular la dación en pago. Sin duda, esta misiva nació del temor del sector financiero ante la posibilidad de que esta propuesta prosperara en el Parlamento. Pero a nadie se le escapa que la patronal bancaria dispone de canales de comunicación más discretos a la hora de trasladar directamente sus objeciones al Ministerio de Economía. Por tanto, filtrar públicamente la correspondencia responde a un objetivo: instaurar un clima de miedo y de recelo para revertir el estado de opinión instaurado socialmente y favorable a la modificación normativa. Desde entonces, las tesis esgrimidas por la patronal bancaria se han reproducido mediante múltiples canales.
In March of 2011, the Spanish Banking Association leaked to the media a letter addressed to the former Minister Elena Salgado in which she was warned of the consequences which would result if dación en pago was regulated. Without doubt, this letter was born of the fear of the financial sector to the possibility that this proposal would thrive in Parliament. No one is aware that banking employers have discrete communication channels when directly transmitting their objections to the Ministry of Economy. Therefore, publicly filtering the correspondence reflected one objective: to create a climate of fear and distrust in order to reverse the established state of opinion in favor of socially and regulatory change. Since then, the thesis cited by banking employers have been reproduced through multiple channels.
El poder financiero argumenta que modificar la ley no solo podría hundir el sistema financiero, lo que perjudicaría al conjunto de la ciudadanía, sino que en caso de no hacerlo encarecería las hipotecas y restringiría el crédito, lo que dificultaría el ac- ceso de los ciudadanos a una vivienda. Hay distintas objeciones a este argumento.
Financial powers argue that modifying the law would not only damage the financial system, which would be detrimental to all citizens, but would also raise the price of mortgages and restrict credit, making it more difficult for citizens to access housing. There are several objections to this argument.
En primer lugar, han sido las reglas de juego actuales, la política irresponsable y expansiva del crédito hipotecario que han practicado bancos y cajas, las responsables de la burbuja inmobiliaria. El volumen de crédito que se pone en circulación tienen un impacto directo sobre los precios de la vivienda, que están fijados por la capacidad de endeudamiento de la población. A mayor ca- pacidad de endeudamiento, pisos más caros. A menor endeuda- miento, pisos más baratos. Es verdad que aprobar la dación en pago comportará más riesgo para las entidades financieras, y estas lo acabarán trasladando al consumidor final encareciendo los tipos de interés y moderando el grifo. Este encarecimiento reducirá al mismo tiempo la demanda de crédito de los ciudadanos, que preferirán ahorrar más y endeudarse menos y más tarde. Pero es precisamente la contención del crédito, tanto por el lado de la oferta como por el de la demanda, lo que acabará arrastrando a la baja los precios de la vivienda, y por tanto contrarrestando sobradamente el encarecimiento del préstamo. Así que tendríamos hi- potecas más caras pero viviendas más baratas. Paralelamente, si disminuye el importe medio de las hipotecas concedidas, el importe de la deuda de las familias será inferior, y por tanto el cómputo global de los intereses de esta deuda también disminuirá, lo que equilibraría el efecto de tipos más elevados.
Firstly, these have been the actual rules at play, the irresponsible and expansive policy of mortgage credit practiced by banks and saving banks, those responsible for the real estate bubble. The volume of credit put into circulation had a direct impact on housing prices, which were set by the borrowing capacity of the population. The higher the capacity to borrow, the more expensive is the home. While is true that implementing the dación en pago would entail more risk for financial institutions, this would lead them to transfer the risk to the consumer, by raising interest rates and moderating the flow of credit. This increase would reduce the demand for credit by citizens, who would prefer to save more and borrow less later. But it is precisely the containment of credit, from both supply and demand, which would eventually bring down housing prices, thus offsetting the increase in loan price. Thus, we would have more expensive mortgages, but cheaper homes. Similarly, if one decreased the average amount of mortgages granted, the amount of household debt would be lower and the overall interest on this debt would also decrease, which would balance the effect of higher rates.
En segundo lugar, la constricción del crédito hipotecario no constituye una mala noticia per se. En una declaraciones recientes, la hasta hace poco exsecretaria de Vivienda, Beatriz Corre- dor, afirmaba que aprobar la dación en pago perjudicaría a los ciudadanos, ya que solo podrían acceder a una vivienda aquellas familias con capacidad de pago. Lo que para la gente con sentido común no es más que una trivialidad, estas declaraciones son, sin embargo, un fiel retrato del vector que ha guiado la política de vivienda durante los últimos años: promover el régimen de propiedad por medio del sobreendeudamiento como la única manera de acceder a una necesidad básica, confundiendo el derecho a una vivienda digna recogido en la Constitución con el hecho de garantizar el acceso al crédito. Políticas cuyos efectos están pagando centenares de miles de familias desahuciadas de sus casas y que continuarán endeudadas con el banco.
Secondly, the constriction of mortgage credit does not necessarily mean bad news. In recent statements, Beatriz Corredor, former Secretary of Housing, claimed that approving dación en pago would harm citizens and that only those families with the capacity to pay would be able to access a home. What for people with common sense is just a trivial matter, these statements are nevertheless a faithful portrayal of the vector that has guided housing policy in recent years: promoting ownership via indebtedness as the only way to access a basic need, confusing the right to adequate housing, recognized in the Constitution, with the right to credit. Policies whose effects are played out on the hundreds of families evicted from their homes and still indebted to their banks.
Ante una situación de falta de liquidez como la que se da actualmente, que el escaso crédito disponible vuelva a canalizarse hacia el sector inmobiliario, reproduciendo los mismos vicios que han provocado la crisis, en lugar de hacerlo fluir hacia actividades económicas que asienten las bases de un nuevo modelo productivo, constituye una temeridad.
Given the current lack of liquidity as it is currently, it is pure recklessness that the limited credit available is again being channeled into real estate. This reproduces the same vices that provoked the crisis, rather than working towards economic activities that would form the bases of new working model.
Third, given that mortgage loans are granted for forty or fifty years, the probability is quite high that families will find themselves with no income during some stage of the loan. What would a familiy risk to get a mortgage knowing that, in the case of default on a single payment, they may be condemned to poverty, social exclusion, and life-long debt? What really hurts the family is this legal mistreatment, unparalleled in neighboring countries.
Y por último, la normativa actual convierte las ejecuciones hipotecarias en un lucrativo negocio para los bancos. Aprobar la dación en pago reconfiguraría un perverso sistema de incentivos que en la actualidad premia la ejecución, y reequilibraría la relación de fuerzas entre ejecutante y ejecutado. El banco se vería obligado a sentarse, escuchar, analizar la situación y negociar con el afectado una solución pactada y razonable. Los afectados no quieren dejar de pagar; solo lo hacen en la medida en que tienen que elegir entre abonar la cuota de la hipoteca o dar de comer a sus hijos. Por lo tanto, aquellos que argumentan que, si se aprueba la dación, habrá un alud de familias que irán corriendo al banco a devolver las llaves muestran un gran desconocimiento acerca de la realidad social. Primero, porque las personas que tienen trabajo no están dispuestas a perderlo, y más en un contexto como el actual. Y segundo, porque lo que desea la gente es quedarse en los pisos y los barrios donde han desarrollado su proyecto vital.
Lastly, current legislation turns mortgage foreclosures into a lucrative business for the banks. Implementing dación en pago would reconfigure a perverse system of incentives that actually rewards foreclosure and readjust the balance of power between lender and client. Banks would be forced to sit down, listen, analyze the situation and negotiate a reasonable and agreed upon solution. Those affected do want to stop paying; they only do so to the extent that they have to choose between making their payments and feeding their children. Therefore, those who argue that if the dación en pago is approved, there will be a flood of families running to the bank to return their keys, show a great ignorance about social reality. First, because people with jobs are not inclined to lose them, even more so in the current context. Moreover, because what people want is to stay in the homes and neighborhoods where they have developed their life project.
¿Cuál es el coste económico y social de no aprobar
la dación?
What is the economic and social cost of not implementing dación en pago?
Las administraciones y los medios de comunicación parecen muy sensibles a las preocupaciones de la banca sobre los costes de aprobar la dación, pero ¿alguien se ha tomado la molestia de evaluar el coste económico y social que implica no aprobar la medida?
The government and media appear to be very sensitive to the fear by the banks of approving dación en pago. Has anyone bothered to evaluate the economic and social cost of not approving this measure?
Y es que la dación en pago no solo es posible, sino que es ne- cesaria desde el punto de vista social, económico y político. Por un lado, el coste de no aprobar la medida implica no solo condenar a la pobreza y a la exclusión social a millones de personas, sino que supone hipotecar los recursos públicos de toda una generación y las políticas sociales presentes y futuras. Una sangría para las finanzas públicas locales, autonómicas y estatales, obligadas a subvencionar el comedor de la escuela de los niños, los libros de texto, las ayudas al alquiler, etcétera. Por otro lado, implica excluir del circuito a millones de personas que acudirán a la economía sumergida ante el riesgo de que les embarguen la nómina. Esto comportará un incremento de la evasión de impues- tos, y la consecuente reducción de los ingresos públicos, en un contexto en que son más necesarios que nunca. Condenadas eco- nómicamente y dada la imposibilidad de rehacer sus vidas, miles de familias se ven obligadas al éxodo en busca de una nueva oportunidad que les permita empezar de cero. Los inmigrantes que habían llegado huyendo de la pobreza volverán a sus países, donde paradójicamente resulta más fácil sobrevivir. Por tanto, se está produciendo también una fuga de los que estaban llamados a sostener y reequilibrar, dada su juventud y su mayor tasa de natalidad, el sistema distributivo de pensiones. Liberar a estas familias ahora condenadas supondría desbloquear unos recursos que contribuirían de manera decisiva a reactivar la demanda interna y, por tanto, la economía. En un sistema en el que el principal motor de la economía es la confianza, ¿cuál es el coste de dejar en la cuneta a centenares de miles de familias sin un horizonte de expectativas?
Dación en pago isn't just possible, but necessary from a social, economic and political point of view. On one hand, the cost of not approving the measure not only means condemning millions of people to poverty and social exclusion, but mortgaging off the public resources of an entire generation and present and future social policies. A drain on local, regional, and state public finances, who are forced to subsidize the children's school cafeteria, textbooks, rent subsidies, and so on. On the other hand, it implies taking millions of people out of circulation who will turn to an underground economy when faced with the risk of having their payroll repossessed. This will entail an increase in tax evasion and the subsequent reduction in government revenue within a context that these are more necessary than ever before. Economically condemned and given no possibility for rebuilding their lives, thousands of families would be forced to leave the country in search of new opportunities that would allow them to start from zero. Those immigrants that came here fleeing from poverty would return to their countries where, paradoxically, they would be more able to survive. Por tanto, se está produciendo también una fuga de los que estaban llamados a sostener y reequilibrar, dada su juventud y su mayor tasa de natalidad, el sistema distributivo de pensiones. Liberar a estas familias ahora condenadas supondría desbloquear unos recursos que contribuirían de manera decisiva a reactivar la demanda interna y, por tanto, la economía. En un sistema en el que el principal motor de la economía es la confianza, ¿cuál es el coste de dejar en la cuneta a centenares de miles de familias sin un horizonte de expectativas?
(translator's note: we literally got lost in these last sentences and can't really understand the meaning of them)
Y no solo en términos económicos y sociales. Políticamente hablando, el Estado tendrá un auténtico problema de gobernabilidad si los millones de personas afectadas por la crisis hipotecaria reciben como único mensaje que su país se desentiende de sus destinos. Si hagan lo que hagan van a resultar expulsadas del sistema y nunca más van a ser consideradas sujetos «de fiar», si no se les ofrece ninguna vía de escape, ningún horizonte de posible recuperación, la generación endeudada de por vida no tendrá nada que perder. Y cuando alguien no tiene nada que perder, tampoco tiene miedo de casi nada, ni motivos para respetar las normas de un sistema que lo excluye y, por lo tanto, no lo representa.
And not only in economic and social terms. Politically speaking, the State will have a real problem of governance if the millions of people affected by the mortgage crisis hear, as the only message, that this country ignores their fate. If whatever they do causes them to be expelled from the system and considered individuals "of good faith"; if they are never offered any alternative nor possibility of recovery, then this generation, indebted for life, will have nothing to lose. When somebody has nothing to lose, nor fear of anything, then they have to reason to respect the rules of a system that, therefore, does not represent them.
La Rioja. Banco Popular: dejad a Pedro en paz
La Rioja. Banco Popular: Leave Pedro in Peace
Pedro ronda las 85 primaveras. Vivió una guerra civil y una pos- guerra. Ha convivido con diferentes regímenes: una república, una dictadura y una monarquía parlamentaria, conforme estos fueron llegando a su pueblo natal.
Pedro has lived through eighty-five springs. He lived through civil war and the post-war era. He coexisted with three different regimes: a republic, a dictatorship and a parliamentary monarchy, as each regime made its way to his hometown.
Compró su vivienda allá por la década de 1970 y a principios de la de 1990 se la vendió a un familiar con la condición de que le dejaran vivir en ella en usufructo vitalicio. La familia de nuestro protagonista, para comprar su vivienda habitual, avaló con la vivienda de Pedro. Los problemas económicos que sufrieron y la pérdida del empleo hicieron el resto y en 2011 la ejecución hi- potecaria entró, en silencio, en aquel hogar. Sin avisar.
He bought his house back in the 1970s and in the early 1990s sold it to a family member under the condition that they let him live there on life estate. In order to buy the home, the family of our protagonist, in order to purchase his home, using Pedro's home as collatoral. The economic problems they suffered and the loss of employment tell the rest of the story and, in 2011, the mortgage foreclosure took over his own home, without notice.
Se enteraron justo antes de que se produjera la subasta del inmueble, lo que le provocó a Pedro dos ataques cerebro-vasculares. Se informó al Banco Popular del usufructo vitalicio. Se entregó la documentación (facturas de luz, teléfono y agua, tasa de basuras, empadronamiento) para que pudiera comprobarse la realidad de la situación.
They learned about this just before property was to put up for acution, which caused Pedro to have two strokes. He informed Banco Popular of his life estate interest. He brought all the necessary documentation (utility, telephone, and water bills, garbage fees, and registration) to show the reality of the situation.
Pedro, que solo quiere vivir los últimos años de su vida en su casa, se presentó en la sucursal y en el juzgado para decirles que le dejP- ran tranquilo, que le permitieran seguir allí, aunque fuera pagando un alquiler. La respuesta del Banco Popular fue un sonoro «No».
Pedro, who only wants to live the last years of his life in his own home, presented himself before the branch and the court to ask that they leave him alone, that they permit him to continue living there, even if paying rent. The response from Banco Popular was a resounding, "No."
A día de hoy el banco sigue exigiendo la vivienda y ha solicitado al juzgado la toma de posesión y el desahucio. No piensan dejar que este señor continúe viviendo en su casa, en el lugar donde él quiere vivir. Los servicios sociales tienen constancia de estos hechos, pero dicen que lo único que pueden ofrecerle a Pedro es una plaza en una residencia de ancianos ubicada a casi 60 kilómetros de la tierra que le vio nacer.
Today, the bank continues demanding the home and has solicited the help of the court to take possession of the it and carry out the eviction. They do not think of letting this man continue living in his home, the place where he wants to live. Social services have proof of these facts, but they say all they can offer to Pedro is a place in a nursing home located nearly 60 kilometers from his birthplace.
Ojalá que, después de que se publique este libro, el apoyo de la PAH logre que Pedro pueda dormir tranquilo en su casa, como ha estado haciendo desde hace casi cuatro décadas.
We hope that after this book is published, the support of the PAH will succeed in helping Pedro sleep in his home in peace, as he has been doing for nearly four decades.
La dación en pago: un símbolo contra la dictadura de los Mercados
The dación en pago: a symbol against the market dictatorship
Ganar la batalla de la dación en pago no solo supondría una vic- toria para las familias afectadas, una cuestión de justicia social y una condición necesaria para salir de la crisis. Significaría romper la lógica perversa que imprimen los mercados y simbolizaría un primer paso para que la sociedad civil recuperara el control democrático de la economía y el timón de la política, en estos momentos secuestrados. La dación en pago se está convirtiendo en un auténtico indicador de la falta de legitimidad de unos partidos `que gobiernan contra los intereses de la ciudadanía a la que dicen representar. Una ciudadanía que no está dispuesta a dejarse pisar más y que aumenta la presión cada día que pasa.
Winning the battle of dación en pago would not only entail a victory for families affected, a question of social justice and a necessary condition to overcome the crisis. It would also mean breaking the perverse logic imprinted by markets and symbolize the first the first step for civil society to regain democratic control of the economy and the political helm, in these distressing times. The dación en pago is turning into a true indicator of the illegitimacy of some political parties who govern contrary to the interests of its citizens they say they represent. Citizens who are no longer willing to be stepped all over which raises pressure with each passing day.
Madrid. Dos pisos al precio de uno
Madrid. Two apartments for the price of one
El 18 de abril de 2012, las PAH de Madrid y el barrio de Cara- banchel lograron frenar el desahucio de Vicente, un anciano de 74 años recién operado del corazón que comparte vivienda con un nieto. Ambos subsisten únicamente gracias a la pensión de 600 euros que recibe Vicente.
On April 18th of 2012, the PAH chapters of Madrid and the neighborhood of Carabanchel succeeded in preventing the eviction of Vincente, an elderly man of 74 years with a recent heart surgery who shared the home with his grandchild. Both survived only thanks to the pension of 600 euros that Vincente received every month.
El único «error» de Vicente avalar a su hijo en 2004 en una hi- poteca contraída con Citibank por el importe de 170.000 euros. El hijo no pudo seguir haciendo frente al pago de su hipoteca y perdió su vivienda en junio de 2011. No contenta con un solo piso, Citi- bank exigió el desalojo del anciano avalista y su nieto, sin escuchar ninguna propuesta alternativa. Y es que la perversa ley española permite a Citibank quedarse con dos pisos por el precio de uno.
The only "mistake" Vicente made was to act as a guarantor on his son's 2004 mortgage with Citibank in the amount of 170,000 euros. The son could not continue making payments on his morgage and lost his home in June of 2011. Not satisfied with just one home, Citibank ordered the eviction of the elderly guarantor and his grandson, without hearing any alternative proposal. The perverse Spanish law allowed Citibank to end up with two homes for the price of one.
La movilización de la PAH y los vecinos, y la denuncia del caso ante los medios de comunicación, lograron que finalmente la entidad rectificara parcialmente y permitiera a Vicente y a su nieto permanecer en la vivienda durante al menos cinco años más por un alquiler mensual de 150 euros.
The mobilization of the PAH and the neighborhood community and the denouncement of Vicente's case in the media, led the bank to partially rectify the situation and permit Vicente and his grandson to stay in the home for at least five more years for a monthly rent of 150 euros.
Resumiendo
La dación en pago, como fórmula que permite extinguir la deuda hipotecaria entregando la propiedad de la vivienda en casos de residencia habitual y deudores de buena fe, no solo es posible, sino necesario, a pesar de las reiteradas advertencias vertidas por las entidades financieras que anticipan un escenario apocalíptico y de colapso del sistema financiero en caso de que se apruebe la medida. Amenazas que pretenden revertir el incontestable apoyo social del que goza la demanda de mínimos de los afectados. Muy al contrario de lo que sostienen la patronal bancaria y las mismas voces expertas que hasta hace dos días negaban la burbuja inmobiliaria, el talón de Aquiles de bancos y cajas no es tanto la deuda hipotecaria de las familias como la morosidad de las empresas del sector inmobiliario, cuatro veces superior, y con una depreciación de los activos que actúan como garantía de estos préstamos mucho más pronunciada. A estas empresas, en cambio, sí que se les aplica la dación en pago, pero incomprensible- mente con estas daciones no saltan las alarmas.
In Summary
Dación en pago, as a way to extinguish a mortgage debt that allows delivering the owership of a home in cases of primary residency and debtors in good faith, is not only possible, but necessary, despite the repeated claims of financial institutions that predict an apocalyptic scenario and the collapse of the financial system if that the measure were approved. These are threats which attempt to reverse the undeniable social support for a bare minimum as demanded by those affected by mortgage. Quite the contrary to the assertions by bank stakeholders and the same expert voices that until two days agos denied the housing bubble, the Achilles' heel of banks and savings banks is not family mortgage debt, but more corporate delinquency in the real-estate sector, four times as much, and corresponding to a depreciation of assets that act as collatoral for these loans that is much more pronounced. Although these corporations receive dación en pago, incomprehensibly, no alarms go off.
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